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無論任角落都有分析師推測2014年樓價會下跌兩成至五成不等，相信最樂觀都係睇持平，就喺呢段時間，我金水可以出塲，運用自然力量，及一啲有限嘅數據同市塲大唱反調；


1.)中原城市領先指數，可以睇到走勢圖上，是以推動浪形式進行，現時運行的3浪4調整巳接近十個月，相信在2014年的1月前將會完結，其後將會出現3浪5上升，根據波浪理論，浪5往往是無限亢奮的，上升幅度估計20%左右，以現時指數120點計，目標將向145點推進，以大自然定律，大勢已成，人為干預只能做成短期波動，難以扭轉趨勢；


稍後運用有限的數據去配合金水的推測！

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2.)利息
所有人喺心理都會相信利息去到低無可低，減無可減，未來時間只有加息一個方向，說法當然絕對正確，就係因為呢個因素，應該買樓嘅人唔敢買樓，有樓嘅人走去賣樓，港幣同美元掛鈎，美國唔加息，香港自己加息機會唔大，以美國現時經濟狀態，未來最小兩三年唔會加息，如果好似日本咁，層樓供完，都仲未加息，因為呢個驚字，到頭來就係揾咗自己笨；


政府高官話樓價貴，賣咗樓嘅人又大唱樓價高，分析師又話樓價下調壓力大，千其唔好人唱走去唱，要用理智分析，稍後時間整理好小小數據，去証明現時樓價遠遠追唔上九七。

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加息係未來趨勢，但幾時加，加幾多？大家估唔到，最基本2014年係冇條件加，現時低利率就係實實在在的事，
以下用97年中原領先指數100點去比較現時樓價120點的上車盤供款差額；




97年 樓價：  400萬元                                                                 2013年樓價：480萬元         
        首期：  120萬元(30%)                                                                    首期：144萬元                                                                  
        貸款：  280萬元(70%)                                                                    貸款：336萬元     
        利率當時一般P+2，10厘以上，現設訂為10厘                      現時利率p-2.5=2.5厘              
   還款期：    25年                                                                               還款期：25年
每月供款：  25,444元                                                                      每月供款 ：15,074元
全期利息：  4,833,000元                                                                  全期利息：1,162,000元
完成25年供款後連同首期共支出8,833,000元                            共支出5,962,200元


2013年樓價難雖然比97貴20%，但實際數字2013年置業比97年支出大幅減少2,870,800元(-32.5%)

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97年的樓按利率實際上係高於10厘以上，以上假設的25,444元供款，在今天就能夠應付800萬以上的樓價供款了；


下一節探討現時租客每月如何將自已的積畜及本金不停流失，實際上樓價不貴租金貴！

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師兄對建築行情都很清楚，由九七到今日的通脹情況實在是遠遠超出100%，而麵粉貴過飽的生意係唔會有人做，因為師兄呢個數據，亦可支持樓價未來時間只升，不會下跌，未來在下除引用租金支持樓價之外，仍有一項更重要的因素，就是需求！

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以現時普遍租金回報3%計算，上述摟價480萬600呎建築面積的租金約12,000元，扣除差餉地租及管理費開資約2,500元，再扣除每月供款的利息3,227元，即租樓比供樓的開支每月多出6,273元，一年就流失儲備75,276元，而現時因政府政策打擊炒樓及投資，未來時間可供出租的單位數目減小，以求過於供的情況下，租金會持續攀升，因此相信今日有能力買樓而未買樓的人，將來會更難上車。在租金收益穩定的情況支持下，樓價實難以出現大跌的可能！

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以上以供樓負擔只能代表樓價比97平，但並不代表平就會升，升的原因只在於供求問題，根據房屋發展政策，未來十年希望提供四十七萬個單位，六成為公營房屋，當中大約五千個為居屋單位，即每年在市塲上可供發售連同居屋在內，不足二萬五千個，由此數字即可判斷未來數年將會供求不平衡，樓價只會向上，稍後再談。

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出生率
資料顯示，以往港人出生率平均每年大的5萬人以下，自2005年後出生率突破5萬人，每年不斷上升，至2012年已突破九萬人，由殺校變成學位嚴重不足，是未來幾年的大趨勢，只是特區政府後知後覺，如上述出生率全是港人子女，在計算房屋需求，是會以適婚年齢去計算，即是要二十五年後2030年才需要增加房屋供應，但數字上增加的大部份是雙非子女，因此計算方法應要改變，以適齡就學去計算雙非子女的房屋需求，以六歲就讀小一計算，即本港由2011年學位與房屋需求開始緊張，若以此計算，2014年的需求量就要回顧到2008年的雙非出生率，數字是二萬五千多，有如此大的數字支持下，樓市只有一個方向，升！升！升！


稍後時間再分析雙非是如何將樓市推升，另外亦有部份隱形未估計得到的三非問題！

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十幾年前上過一個理論課程，有一節係用樓花去推測樓價何時見頂，內容話樓花一般會比二手樓平，當樓花貴過二手樓時，就代表樓市快見頂；
但實際上樓花只是期貨，可以推測價格未來方向，存在一定風險，而近二十年本港發展商實力雄厚，風險就降至最低水平，而樓花比二手樓貴嘅原因，只能代表市塲睇好未來的走勢。

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早在兩年前，胡蘇曾都發出警告利率已見底，未來時間會加息，叫市民小心，真係吹水唔抹咀，完全冇用心去估計環球經濟，最攪笑係講到樓價升就好似違法咁，法治社會變成人治，天下大亂都係咁開始！

講番雙非，落得來香港出世，家庭環境都唔差，香港公民享受番香港人褔利，免費教育就係其中一様，無論治安，教育、醫療都比大陸好，所以置業安居比15%厘印費當係滙價析讓，無乜所謂，身邊都有大陸朋友嘅三非子女落來香港讀書，買樓置業，數目係難以估計，如果推測樓市見頂嘅時間，應該係2012年+6年，即是2018年，雙非學童問題解決咗，樓市先有機會轉向。


樓市大至推測到呢到，下一節講吓一啲所謂專家，一啲研究及建議，將會令到香港提早步向滅亡。