goldwater

以上以供樓負擔只能代表樓價比97平，但並不代表平就會升，升的原因只在於供求問題，根據房屋發展政策，未來十年希望提供四十七萬個單位，六成為公營房屋，當中大約五千個為居屋單位，即每年在市塲上可供發售連同居屋在內，不足二萬五千個，由此數字即可判斷未來數年將會供求不平衡，樓價只會向上，稍後再談。

goldwater

出生率
資料顯示，以往港人出生率平均每年大的5萬人以下，自2005年後出生率突破5萬人，每年不斷上升，至2012年已突破九萬人，由殺校變成學位嚴重不足，是未來幾年的大趨勢，只是特區政府後知後覺，如上述出生率全是港人子女，在計算房屋需求，是會以適婚年齢去計算，即是要二十五年後2030年才需要增加房屋供應，但數字上增加的大部份是雙非子女，因此計算方法應要改變，以適齡就學去計算雙非子女的房屋需求，以六歲就讀小一計算，即本港由2011年學位與房屋需求開始緊張，若以此計算，2014年的需求量就要回顧到2008年的雙非出生率，數字是二萬五千多，有如此大的數字支持下，樓市只有一個方向，升！升！升！


稍後時間再分析雙非是如何將樓市推升，另外亦有部份隱形未估計得到的三非問題！

Speedfox

可不要奢想2014樓價可掉一半，甚至二成也難成事。政府的目標是趺二成，要跌穿二成的下限，非有發展商帶頭推低售價不能為。現時，在辣招的護航下，發展商只要把印花稅津貼置於售價內，再稍微開低於市價，便能散貨套現。那麼，大量供貨何現才出現？大概在發水樓最終章的推售高峰期，2014的秋季之後吧！那時，只要發展商們低價搶灘，趺市便有可能成事。期待三、五年後可買入平樓，能以四小龍換入柯士甸站也不錯。

goldwater

十幾年前上過一個理論課程，有一節係用樓花去推測樓價何時見頂，內容話樓花一般會比二手樓平，當樓花貴過二手樓時，就代表樓市快見頂；
但實際上樓花只是期貨，可以推測價格未來方向，存在一定風險，而近二十年本港發展商實力雄厚，風險就降至最低水平，而樓花比二手樓貴嘅原因，只能代表市塲睇好未來的走勢。

fatpat

引用:

原帖由 goldwater 於 2013-12-1 12:46 發表
加息係未來趨勢，但幾時加，加幾多？大家估唔到，最基本2014年係冇條件加，現時低利率就係實實在在的事，
以下用97年中原領先指數100點去比較現時樓價120點的上車盤供款差額；




97年 樓價：  400萬元                            ...

Ha ha, my view

Even though initial interest rate is high, but then you will switch to a cheaper plan a few year later.

I have my first mortgage charging me P-2.775% at first,
and then switch to H+0.65% a few years later (~1% currently).

So the real math is much more complicated

fatpat

引用:

原帖由 goldwater 於 2013-12-1 22:05 發表
以現時普遍租金回報3%計算，上述摟價480萬600呎建築面積的租金約12,000元，扣除差餉地租及管理費開資約2,500元，再扣除每月供款的利息3,227元，即租樓比供樓的開支每月多出6,273元，一年就流失儲備75,276元，而現時因政府政策打 ...

Renting out is another story

Assume 2 years lease contract,
1) you have to paid the agent commissions every 2 years to rent your apartment out
2) you have to make up your apartment every 2 years
3) all that bills / repair costs etc

Most of the time the return is smaller than you think.

P.S.  Still if you have spare money and can get the apartment at a decent price,
        I agree that it is still a sound investment, and worth to have in your portfolio.

fatpat

My hope is that I can earn something from Options,
then use the proceed to invest into the property market
for a more balance portfolio.

My math for property

50% initial deposit, and use the rental income to finance the mortgage.

So with luck I can have a property at half its initial price
as long as the rental can paid for all the sundry costs and mortgage.

Better yet, collecting more to provide a positive income flow.

fatpat

引用:

原帖由 Speedfox 於 2013-12-2 23:22 發表
可不要奢想2014樓價可掉一半，甚至二成也難成事。政府的目標是趺二成，要跌穿二成的下限，非有發展商帶頭推低售價不能為。現時，在辣招的護航下，發展商只要把印花稅津貼置於售價內，再稍微開低於市價，便能散貨套現。那麼，大量供貨 ...

So we have 2-3 years to profit from the Options market to prepare for the property market.

Good luck all

goldwater

早在兩年前，胡蘇曾都發出警告利率已見底，未來時間會加息，叫市民小心，真係吹水唔抹咀，完全冇用心去估計環球經濟，最攪笑係講到樓價升就好似違法咁，法治社會變成人治，天下大亂都係咁開始！

講番雙非，落得來香港出世，家庭環境都唔差，香港公民享受番香港人褔利，免費教育就係其中一様，無論治安，教育、醫療都比大陸好，所以置業安居比15%厘印費當係滙價析讓，無乜所謂，身邊都有大陸朋友嘅三非子女落來香港讀書，買樓置業，數目係難以估計，如果推測樓市見頂嘅時間，應該係2012年+6年，即是2018年，雙非學童問題解決咗，樓市先有機會轉向。


樓市大至推測到呢到，下一節講吓一啲所謂專家，一啲研究及建議，將會令到香港提早步向滅亡。

Speedfox

And more, no rental income when vacant, and in case of break lease....