goldwater

無論任角落都有分析師推測2014年樓價會下跌兩成至五成不等，相信最樂觀都係睇持平，就喺呢段時間，我金水可以出塲，運用自然力量，及一啲有限嘅數據同市塲大唱反調；


1.)中原城市領先指數，可以睇到走勢圖上，是以推動浪形式進行，現時運行的3浪4調整巳接近十個月，相信在2014年的1月前將會完結，其後將會出現3浪5上升，根據波浪理論，浪5往往是無限亢奮的，上升幅度估計20%左右，以現時指數120點計，目標將向145點推進，以大自然定律，大勢已成，人為干預只能做成短期波動，難以扭轉趨勢；


稍後運用有限的數據去配合金水的推測！

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2.)利息
所有人喺心理都會相信利息去到低無可低，減無可減，未來時間只有加息一個方向，說法當然絕對正確，就係因為呢個因素，應該買樓嘅人唔敢買樓，有樓嘅人走去賣樓，港幣同美元掛鈎，美國唔加息，香港自己加息機會唔大，以美國現時經濟狀態，未來最小兩三年唔會加息，如果好似日本咁，層樓供完，都仲未加息，因為呢個驚字，到頭來就係揾咗自己笨；


政府高官話樓價貴，賣咗樓嘅人又大唱樓價高，分析師又話樓價下調壓力大，千其唔好人唱走去唱，要用理智分析，稍後時間整理好小小數據，去証明現時樓價遠遠追唔上九七。

goldwater

加息係未來趨勢，但幾時加，加幾多？大家估唔到，最基本2014年係冇條件加，現時低利率就係實實在在的事，
以下用97年中原領先指數100點去比較現時樓價120點的上車盤供款差額；




97年 樓價：  400萬元                                                                 2013年樓價：480萬元         
        首期：  120萬元(30%)                                                                    首期：144萬元                                                                  
        貸款：  280萬元(70%)                                                                    貸款：336萬元     
        利率當時一般P+2，10厘以上，現設訂為10厘                      現時利率p-2.5=2.5厘              
   還款期：    25年                                                                               還款期：25年
每月供款：  25,444元                                                                      每月供款 ：15,074元
全期利息：  4,833,000元                                                                  全期利息：1,162,000元
完成25年供款後連同首期共支出8,833,000元                            共支出5,962,200元


2013年樓價難雖然比97貴20%，但實際數字2013年置業比97年支出大幅減少2,870,800元(-32.5%)

goldwater

97年的樓按利率實際上係高於10厘以上，以上假設的25,444元供款，在今天就能夠應付800萬以上的樓價供款了；


下一節探討現時租客每月如何將自已的積畜及本金不停流失，實際上樓價不貴租金貴！

rcecbest

現在的樓價的確較97年便宜, 因為根據中原領先指數只較97年高20%, 但現在是97年16年後的2013年, 這16年的通漲實在不只20%, 小弟的工資較97年都增加了50%, 所以負擔能力是較97年高.  另外, 建築成本應該增幅更大, 若記憶無錯, 97年的建築成本大約為1,200元一呎(實用面積), 現在是3,000元.  現在地價偏遠的都要3,000多元, 加上發展商利潤, 新樓最少要賣7,500元, 而現在通漲正以每年4%增加, 以7,500元X500呎=375萬X4%, 即每年樓價會增加15萬, 若樓價每年下跌通漲後的4%, 即仍是375萬, 但會損失一年的租金, 假若租金是3%, 要樓價每年下跌7%, 才沒有損失.  結論是: 如果你的租金每年多於15萬, 而有一個7,500元一呎(實用面積)的樓盤, 樓齡少於25年, 交通方便, 應考慮購入, 相信10年後不會虧損.

goldwater

師兄對建築行情都很清楚，由九七到今日的通脹情況實在是遠遠超出100%，而麵粉貴過飽的生意係唔會有人做，因為師兄呢個數據，亦可支持樓價未來時間只升，不會下跌，未來在下除引用租金支持樓價之外，仍有一項更重要的因素，就是需求！

roykobon

thanks yours analysis.

goldwater

以現時普遍租金回報3%計算，上述摟價480萬600呎建築面積的租金約12,000元，扣除差餉地租及管理費開資約2,500元，再扣除每月供款的利息3,227元，即租樓比供樓的開支每月多出6,273元，一年就流失儲備75,276元，而現時因政府政策打擊炒樓及投資，未來時間可供出租的單位數目減小，以求過於供的情況下，租金會持續攀升，因此相信今日有能力買樓而未買樓的人，將來會更難上車。在租金收益穩定的情況支持下，樓價實難以出現大跌的可能！

CB900

前提下要老美唔加息，地緣政治沒衝突。香港政治穩定因素都要考慮！
作為香港人都幾慘，人仔升值，美元貶值，夾心餅！不過老美d債係咁無上限下去…
值得思考，但呢個問題經濟學家都解決唔到啦！大家摸住石頭過河。

Speedfox

樓價者，宏觀上是制度加遊戲規則，微觀上是交易成本加價格預期。現在遊戲規則已改變，而逼使交易成本急升，直接降低對價格的預期。在龐大的交易成本未反映於價格之前，立竿見影的效果是成交急跌，而在發展商將交易成本，扣減於發售價之後，觸發了部分二手業主減價追隨，至此，不論是賣或是買，都意識到樓價是升不了，只是買的仍認為趺不下罷了。在樓價未跌至兩成之前，政府應不撤辣，而樓價升不得；倘若跌幅趌過兩成，撤辣引發的反彈或上升的預期，能否改變追沽下的趺勢或抵銷已達到的趺幅，仍須要仔細推敲。但是，大前提是制度已改變，由供應主導改成以需求作主導，復辟八萬五，後果為何已可預知。