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標題: 唱反調(樓市) [打印本頁]

作者: goldwater 時間: 2013-11-30 18:17 標題: 唱反調(樓市)

無論任角落都有分析師推測2014年樓價會下跌兩成至五成不等，相信最樂觀都係睇持平，就喺呢段時間，我金水可以出塲，運用自然力量，及一啲有限嘅數據同市塲大唱反調；

1.)中原城市領先指數，可以睇到走勢圖上，是以推動浪形式進行，現時運行的3浪4調整巳接近十個月，相信在2014年的1月前將會完結，其後將會出現3浪5上升，根據波浪理論，浪5往往是無限亢奮的，上升幅度估計20%左右，以現時指數120點計，目標將向145點推進，以大自然定律，大勢已成，人為干預只能做成短期波動，難以扭轉趨勢；

稍後運用有限的數據去配合金水的推測！

作者: goldwater 時間: 2013-11-30 19:34 標題: 利息

2.)利息
所有人喺心理都會相信利息去到低無可低，減無可減，未來時間只有加息一個方向，說法當然絕對正確，就係因為呢個因素，應該買樓嘅人唔敢買樓，有樓嘅人走去賣樓，港幣同美元掛鈎，美國唔加息，香港自己加息機會唔大，以美國現時經濟狀態，未來最小兩三年唔會加息，如果好似日本咁，層樓供完，都仲未加息，因為呢個驚字，到頭來就係揾咗自己笨；

政府高官話樓價貴，賣咗樓嘅人又大唱樓價高，分析師又話樓價下調壓力大，千其唔好人唱走去唱，要用理智分析，稍後時間整理好小小數據，去証明現時樓價遠遠追唔上九七。

作者: goldwater 時間: 2013-12-1 12:46 標題: 供款

加息係未來趨勢，但幾時加，加幾多？大家估唔到，最基本2014年係冇條件加，現時低利率就係實實在在的事，
以下用97年中原領先指數100點去比較現時樓價120點的上車盤供款差額；

97年樓價：  400萬元                                                                2013年樓價：480萬元
      首期：  120萬元(30%)                                                                   首期：144萬元
      貸款：  280萬元(70%)                                                                   貸款：336萬元
      利率當時一般P+2，10厘以上，現設訂為10厘                   現時利率p-2.5=2.5厘
還款期： 25年                                                                            還款期：25年
每月供款：  25,444元                                                                   每月供款：15,074元
全期利息：  4,833,000元                                                                全期利息：1,162,000元
完成25年供款後連同首期共支出8,833,000元                         共支出5,962,200元

2013年樓價難雖然比97貴20%，但實際數字2013年置業比97年支出大幅減少2,870,800元(-32.5%)

作者: goldwater 時間: 2013-12-1 13:13

97年的樓按利率實際上係高於10厘以上，以上假設的25,444元供款，在今天就能夠應付800萬以上的樓價供款了；

下一節探討現時租客每月如何將自已的積畜及本金不停流失，實際上樓價不貴租金貴！

作者: rcecbest 時間: 2013-12-1 16:22

現在的樓價的確較97年便宜, 因為根據中原領先指數只較97年高20%, 但現在是97年16年後的2013年, 這16年的通漲實在不只20%, 小弟的工資較97年都增加了50%, 所以負擔能力是較97年高. 另外, 建築成本應該增幅更大, 若記憶無錯, 97年的建築成本大約為1,200元一呎(實用面積), 現在是3,000元. 現在地價偏遠的都要3,000多元, 加上發展商利潤, 新樓最少要賣7,500元, 而現在通漲正以每年4%增加, 以7,500元X500呎=375萬X4%, 即每年樓價會增加15萬, 若樓價每年下跌通漲後的4%, 即仍是375萬, 但會損失一年的租金, 假若租金是3%, 要樓價每年下跌7%, 才沒有損失. 結論是: 如果你的租金每年多於15萬, 而有一個7,500元一呎(實用面積)的樓盤, 樓齡少於25年, 交通方便, 應考慮購入, 相信10年後不會虧損.

作者: goldwater 時間: 2013-12-1 21:16 標題: 回復 5# rcecbest 的帖子

師兄對建築行情都很清楚，由九七到今日的通脹情況實在是遠遠超出100%，而麵粉貴過飽的生意係唔會有人做，因為師兄呢個數據，亦可支持樓價未來時間只升，不會下跌，未來在下除引用租金支持樓價之外，仍有一項更重要的因素，就是需求！

作者: roykobon 時間: 2013-12-1 21:17

thanks yours analysis.

作者: goldwater 時間: 2013-12-1 22:05 標題: 租金

以現時普遍租金回報3%計算，上述摟價480萬600呎建築面積的租金約12,000元，扣除差餉地租及管理費開資約2,500元，再扣除每月供款的利息3,227元，即租樓比供樓的開支每月多出6,273元，一年就流失儲備75,276元，而現時因政府政策打擊炒樓及投資，未來時間可供出租的單位數目減小，以求過於供的情況下，租金會持續攀升，因此相信今日有能力買樓而未買樓的人，將來會更難上車。在租金收益穩定的情況支持下，樓價實難以出現大跌的可能！

作者: CB900 時間: 2013-12-1 22:52

前提下要老美唔加息，地緣政治沒衝突。香港政治穩定因素都要考慮！
作為香港人都幾慘，人仔升值，美元貶值，夾心餅！不過老美d債係咁無上限下去…
值得思考，但呢個問題經濟學家都解決唔到啦！大家摸住石頭過河。

作者: Speedfox 時間: 2013-12-2 01:56

樓價者，宏觀上是制度加遊戲規則，微觀上是交易成本加價格預期。現在遊戲規則已改變，而逼使交易成本急升，直接降低對價格的預期。在龐大的交易成本未反映於價格之前，立竿見影的效果是成交急跌，而在發展商將交易成本，扣減於發售價之後，觸發了部分二手業主減價追隨，至此，不論是賣或是買，都意識到樓價是升不了，只是買的仍認為趺不下罷了。在樓價未跌至兩成之前，政府應不撤辣，而樓價升不得；倘若跌幅趌過兩成，撤辣引發的反彈或上升的預期，能否改變追沽下的趺勢或抵銷已達到的趺幅，仍須要仔細推敲。但是，大前提是制度已改變，由供應主導改成以需求作主導，復辟八萬五，後果為何已可預知。

作者: goldwater 時間: 2013-12-2 14:36 標題: 供求(1)

以上以供樓負擔只能代表樓價比97平，但並不代表平就會升，升的原因只在於供求問題，根據房屋發展政策，未來十年希望提供四十七萬個單位，六成為公營房屋，當中大約五千個為居屋單位，即每年在市塲上可供發售連同居屋在內，不足二萬五千個，由此數字即可判斷未來數年將會供求不平衡，樓價只會向上，稍後再談。

作者: goldwater 時間: 2013-12-2 19:52 標題: 供求(2)

出生率
資料顯示，以往港人出生率平均每年大的5萬人以下，自2005年後出生率突破5萬人，每年不斷上升，至2012年已突破九萬人，由殺校變成學位嚴重不足，是未來幾年的大趨勢，只是特區政府後知後覺，如上述出生率全是港人子女，在計算房屋需求，是會以適婚年齢去計算，即是要二十五年後2030年才需要增加房屋供應，但數字上增加的大部份是雙非子女，因此計算方法應要改變，以適齡就學去計算雙非子女的房屋需求，以六歲就讀小一計算，即本港由2011年學位與房屋需求開始緊張，若以此計算，2014年的需求量就要回顧到2008年的雙非出生率，數字是二萬五千多，有如此大的數字支持下，樓市只有一個方向，升！升！升！

稍後時間再分析雙非是如何將樓市推升，另外亦有部份隱形未估計得到的三非問題！

作者: Speedfox 時間: 2013-12-2 23:22

可不要奢想2014樓價可掉一半，甚至二成也難成事。政府的目標是趺二成，要跌穿二成的下限，非有發展商帶頭推低售價不能為。現時，在辣招的護航下，發展商只要把印花稅津貼置於售價內，再稍微開低於市價，便能散貨套現。那麼，大量供貨何現才出現？大概在發水樓最終章的推售高峰期，2014的秋季之後吧！那時，只要發展商們低價搶灘，趺市便有可能成事。期待三、五年後可買入平樓，能以四小龍換入柯士甸站也不錯。

作者: goldwater 時間: 2013-12-3 09:18

十幾年前上過一個理論課程，有一節係用樓花去推測樓價何時見頂，內容話樓花一般會比二手樓平，當樓花貴過二手樓時，就代表樓市快見頂；
但實際上樓花只是期貨，可以推測價格未來方向，存在一定風險，而近二十年本港發展商實力雄厚，風險就降至最低水平，而樓花比二手樓貴嘅原因，只能代表市塲睇好未來的走勢。

作者: fatpat 時間: 2013-12-3 10:11

引用:

原帖由 goldwater 於 2013-12-1 12:46 發表
加息係未來趨勢，但幾時加，加幾多？大家估唔到，最基本2014年係冇條件加，現時低利率就係實實在在的事，
以下用97年中原領先指數100點去比較現時樓價120點的上車盤供款差額；

97年樓價： 400萬元 ...

Ha ha, my view

Even though initial interest rate is high, but then you will switch to a cheaper plan a few year later.

I have my first mortgage charging me P-2.775% at first,
and then switch to H+0.65% a few years later (~1% currently).

So the real math is much more complicated

作者: fatpat 時間: 2013-12-3 10:17

引用:

原帖由 goldwater 於 2013-12-1 22:05 發表
以現時普遍租金回報3%計算，上述摟價480萬600呎建築面積的租金約12,000元，扣除差餉地租及管理費開資約2,500元，再扣除每月供款的利息3,227元，即租樓比供樓的開支每月多出6,273元，一年就流失儲備75,276元，而現時因政府政策打 ...

Renting out is another story

Assume 2 years lease contract,
1) you have to paid the agent commissions every 2 years to rent your apartment out
2) you have to make up your apartment every 2 years
3) all that bills / repair costs etc

Most of the time the return is smaller than you think.

P.S. Still if you have spare money and can get the apartment at a decent price,
I agree that it is still a sound investment, and worth to have in your portfolio.

作者: fatpat 時間: 2013-12-3 10:22

My hope is that I can earn something from Options,
then use the proceed to invest into the property market
for a more balance portfolio.

My math for property

50% initial deposit, and use the rental income to finance the mortgage.

So with luck I can have a property at half its initial price

as long as the rental can paid for all the sundry costs and mortgage.

Better yet, collecting more to provide a positive income flow.

作者: fatpat 時間: 2013-12-3 10:24

引用:

原帖由 Speedfox 於 2013-12-2 23:22 發表
可不要奢想2014樓價可掉一半，甚至二成也難成事。政府的目標是趺二成，要跌穿二成的下限，非有發展商帶頭推低售價不能為。現時，在辣招的護航下，發展商只要把印花稅津貼置於售價內，再稍微開低於市價，便能散貨套現。那麼，大量供貨 ...

So we have 2-3 years to profit from the Options market to prepare for the property market.

Good luck all

作者: goldwater 時間: 2013-12-3 19:54

早在兩年前，胡蘇曾都發出警告利率已見底，未來時間會加息，叫市民小心，真係吹水唔抹咀，完全冇用心去估計環球經濟，最攪笑係講到樓價升就好似違法咁，法治社會變成人治，天下大亂都係咁開始！

講番雙非，落得來香港出世，家庭環境都唔差，香港公民享受番香港人褔利，免費教育就係其中一様，無論治安，教育、醫療都比大陸好，所以置業安居比15%厘印費當係滙價析讓，無乜所謂，身邊都有大陸朋友嘅三非子女落來香港讀書，買樓置業，數目係難以估計，如果推測樓市見頂嘅時間，應該係2012年+6年，即是2018年，雙非學童問題解決咗，樓市先有機會轉向。

樓市大至推測到呢到，下一節講吓一啲所謂專家，一啲研究及建議，將會令到香港提早步向滅亡。

作者: Speedfox 時間: 2013-12-3 22:34 標題: 回復 16# fatpat 的帖子

And more, no rental income when vacant, and in case of break lease....

作者: Speedfox 時間: 2013-12-3 22:51 標題: 回復 15# fatpat 的帖子

為何發展商急於散貨？政府在洗牌、勢力重新配置？睇淡未來營商環境？等買平地？鎖定高利潤？後QE，即使美息不升，市場息口也升？港幣被邊緣化、甚或脫鉤？
當有一天發展商以人民幣報價....
而這一天相信不會太遙遠！

[ 本帖最後由 Speedfox 於 2013-12-3 22:58 編輯 ]

作者: goldwater 時間: 2013-12-4 09:01

近期亦出現一種炒賣，除發展商及政府外，市塲上好小人知，郊區農地2010年時不足三百元一呎，現時已炒上一千元以上，當中亦不小大陸人，正所謂春江鴨，過江龍，對未來樓市有一定作用；
香港已經實實在在轉營中，只有服務性行業，工字不出頭，都係果句，呀爺手段資產轉移，雀巢鳩佔，大家自己諗。

作者: Speedfox 時間: 2013-12-4 10:06 標題: 回復 22# goldwater 的帖子

對呀，資產轉移，雀巢鳩佔！

作者: goldwater 時間: 2013-12-4 11:01

果班所謂專家，乜嘢黃金五十，話好好把握，加快基建項目，引入外地勞工，呢啲言論直頭係出賣香港，將香港推至永不翻生之地，大家都可以留意十號碼頭構思係乜？就係早期冇遠見嘅政府高同一班專家，認為香港永遠係大陸對外通商嘅轉口港，將香港訂為物流係其中一個主要行業，今日得出嘅數字，呢班人係計錯數！

作者: goldwater 時間: 2013-12-4 17:17

如果從人口步入老化期，香港人口未來二十年數目會減少，加快基建項目，增強競爭力？同邊個競爭先？如果諗住同呀爺爭，即是掉錢落海！請外勞嘅資金，係香港人幾十年嘅積畜去支付，使哂啲錢下一兩代點算，今日完成基建，將來仲有龐大維修費，到時大家不但冇留低小小比下一代，留低嘅只有呢個大包伏，所以呢啲專家諗出嘅意見，真係出賣咗香港！
到咗現時個趨勢，應該減慢基建，唔好同呀爺果邊爭啦，豬頭骨比人食啦，留番啲銭培養下一代，增加人民知識水平，從高端科技發展，攪好農業，令到社會多方面發展，唔駛單靠服務業，二奶仔，淨係要服務人，不過呢個政府講乜都冇用，淨係識做show，有講冇做，吹水仲叻過我金水，香港人，難捱啦！

作者: goldwater 時間: 2015-1-4 18:01 標題: 目標145仍有近9.5%升幅

中原城市領先指數 CCL 每周五公佈 – 最新2015/01/02公佈，反映2014/12/22至2014/12/28(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。

本週公佈與上週比較與上月比較 *只包括大型屋苑

	本週公佈	上週比較	上月比較
港島	140.78	0.82 %	0.75 %
九龍	132.92	1.16 %	2.18 %
新界(東)	136.71	0.57 %	2.06 %
新界(西)	116.08	1.68 %	1.31 %

[中原城市領先指數]

132.45
0.18 % 1.53 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

134.79
0.28 % 2.16 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

131.37
0.16 % 1.42 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

133.5
0.19 % 1.57 %

CCL見145點後或會出現相當大的調整期，時間大有在2015年6月或至前！

作者: goldwater 時間: 2015-2-24 21:14

好想推一推，究竟香港政府官員，可唔可以用心去打好呢份工，為自己好，為市民好，為下一代好！

作者: eunyeong 時間: 2015-2-24 22:14

引用:

原帖由 goldwater 於 2015-2-24 21:14 發表
好想推一推，究竟香港政府官員，可唔可以用心去打好呢份工，為自己好，為市民好，為下一代好！

師兄，如果有這類期望，恐怕只會換來失望。

賢能不會加入特區政府，只因弱勢每況愈下。

比較一下新加坡政府如何對付中國旅客不文明行為就知強勢就是不同。

作者: goldwater 時間: 2015-8-8 11:50

回歸至今，係呢幾年出現社會動蕩，因為法治被人治凌架，香港失去優勢，未來時間只能真正回歸祖國，成為中國的其中一個邊沿城鎮，所以長遠估計，香港樓市沒有投資價值。

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